Vano sottoscala
In tema di condominio negli edifici, se assieme ad unità immobiliare sono anche cedute le scale che vi consentono l’accesso (dal piano terra fino al piano di riferimento), ciò non sta a significare che nella cessione di quella parte dell’edificio debba essere considerata implicitamente ricondotta anche la cessione del così detto sottoscala.
Il sottoscala, infatti, rappresenta un’entità autonoma e in assenza di specifiche disposizioni in merito, lo stesso dev’essere considerato condominiale o, ove possibile, di proprietà esclusiva di altri condomini.
Questa la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 28350 resa il 18 dicembre 2013.
Le scale sono infatti parti comuni come i pianerottoli; secondo la Cassazione, “le scale, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono” (così Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).
Solo il titolo, ossia gli atti d’acquisto ed i regolamenti contrattuali, può legittimare conclusioni differenti.
Così è del tutto legittima la previsione contrattuale che preveda la cessione delle scale al proprietario dell’ultimo piano. Ciò chiaramente avviene soprattutto nei piccoli condomini, oppure nei condomini minimi e prevede, necessariamente, la costituzione di servitù di passaggio a favore, ad esempio, dei comproprietari di tetto e lastrico solare.
La cessione delle scale può avvenire:
- al momento della formazione del condominio e quindi al momento della cessione di almeno un’unità immobiliare da parte dell’originario unico proprietario;
- successivamente ma solamente con il consenso di tutti i condomini.
Orbene, cessione delle scale non significa automatica cessione del vano sottoscala. Infatti "nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica ed inseparabile (così da rendere non predicabile la ipotesi che il dante causa del detto condomino, nell'alienare la proprietà delle scale, abbia potuto escludere dalla vendita la superficie sottostante), postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale". (così Cass. Sez. 2 n.8717/1997)” (Cass. 18 dicembre 2013 n. 28350).