Condominio e comunione
Condominio e comunione
A definire i rapporti tra i proprietari di immobili diversi, che hanno però in comproprietà manufatti edilizi e impianti, il codice civile ha posto due tipi di norme simili, ma con regole diverse: quelle sulla comunione e quelle sul condominio.
Sapere se un bene è in comunione o è in condominio è importantissimo: in linea di principio, per esempio, le quote di comproprietà nella comunione sono uguali (a meno che sia stabilito diversamente). Viceversa le quote in condominio sono proporzionate alla grandezza degli appartamenti. Nell'assemblea della comunione si vota in base alle quote possedute, e le decisioni sono prese a maggioranza. Viceversa in quella di condominio, le maggioranze sono doppie: conta sia quella dei partecipanti (cioè del numero dei condomini che abitano il palazzo), sia quella dei millesimi posseduti. Ma le distinzioni non sono solo queste: per esempio la Finanziaria 1998 ha imposto al condominio di divenire sostituto d'imposta e di pagare con ritenuta d'acconto amministratore portiere e consulenti. Un obbligo che i palazzi in comunione non hanno.
A complicare le cose sta il fatto che le norme su condominio e comunione nel codice civile sono state varate più di sessant'anni fa e non sono state più adeguate ai tempi (ci sta provando a farlo un disegno di legge all'esame del Senato). Con la conseguenza che i giudici hanno dovuto "inventare", altre definizioni come quelle di "condominio parziale", "quasi-condomino", "super-condominio" e "consorzio condominiale", che non sono altro che cocktail con diverse "dosi" di comunione e condominio (con in più uno "spruzzo" di norme sulle servitù).
Giustificata l'importanza di quello di cui parliamo, facciamo un passo indietro e cerchiamo di attenerci ai fatti.
- SUPERCONDOMINIO
- SERVITù E CONDOMINIO
- LA COMUNIONE
- CONDOMINIO, COME SI COSTITUISCE
- IL CONDOMINIO PARZIALE
- PICCOLI EDIFICI: SONO CONDOMINII?
- CONDOMINIO COSA è
La comunione
E'la situazione in cui più persone hanno in comune una proprietà o un altro diritto reale (per esempio. l'usufrutto). Possono esistere, sì, delle quote di comproprietà, ma sono solo un fatto interno che non altera i rapporti verso terze persone. Per esempio, se un'impresa edile ha impugnato in tribunale un credito per lavori di ristrutturazione eseguiti nell'edificio, la sua controparte è l'intera comunione e non i singoli comunisti (si chiamano proprio così!).
Quando una serie di edifici di proprietà singola non ha parti comuni a tutti per necessità, ma solo per scelta, è in linea di principio in comunione (a meno che si sia deciso diversamente). Il caso più classico è quello di tante villette, singole o a schiera, che condividono però un'unica recinzione, un un'unica portineria, un giardino o una piscina.
E' ben vero che nelle villette a schiera una parte comune per necessità esiste: in genere si tratta del muro che separa una villetta dall'altra. Tuttavia in questo caso si tratta di un rapporto a due, tra i proprietari dei due fabbricati adiacenti. Quindi quel muro è in semplice comunione tra di loro.
Lo stesso discorso vale anche nei condomini: il muro non portante che separa due appartamenti vicini è in semplice comunione tra gli alloggi. Non solo: anche quello che è il pavimento per uno è il soffitto per l'altro, è in comunione. Ciò ha importanti conseguenze. Per esempio se il condomino dei locali di sopra ha una lavatrice che perde e l'acqua che si infiltra nel pavimento e piove sui mobili del condomino di sotto, la lite che ne deriva non coinvolge il condominio, ma solo i due protagonisti. Perciò l'amministratore può, a buon diritto, rifiutarsi di intervenire. Stesso discorso se la punta di un trapano arriva a sfondare la parete di divisione e sbuca nell'appartamento vicino.
Il condominio parziale
Anche quando si costituisce un condominio. Resta possibile che esistano beni comuni solo a una parte dei proprietari (per esempio un ascensore che serve solo una scala). Ciò crea il cosiddetto"condominio parziale". L'amministratore ne dovrà tener conto per una giusta ripartizione delle spese che troppo spesso vengono accollate anche a quei condomini che sono considerati proprietari di tutte le parti comuni, ma che non traggono alcuna utilità da certi beni.
In mancanza di un preciso accordo contrattuale (per esempio il regolamento condominiale allegato ai rogiti) è solo cercando di capire chi può usare il bene, che si riesce a individuare chi ne è proprietario e che ne deve, quindi, pagare i costi.
In un immobile con due scale;, l'ascensore della scala A non può essere utile ai condomini della scala B, e viceversa, così come un'occlusione del tubo di fognatura posto nella scala A non coinvolge i condomini della scala B.
La definizione di"condominio parziale" è forse più vasta di quella di"supercondominio", che prevede più edifici autonomi, anche se magari con muri portanti divisori in comune.
Le persone coinvolte in un condominio parziale sono, ovviamente, le uniche che possono decidere in merito alle spese che riguardano solo loro, dal momento che debbono pagarle. Quindi è ben possibile che in un complesso condominiale si tenga un'assemblea di una sola scala, per decidere, per esempio, la riparazione di gradini o corrimani, o quella dell' impianto dei citofoni o la sostituzione dei lampadari sui pianerottoli.
Molto spesso per stabilire quanti millesimi fanno capo a ciascun condomino in una di queste assemblee, occorrerà che l'amministratore li "riparametri", in modo da escludere i proprietari delle altre scale dal calcolo. Si tratta di un'operazione matematica abbastanza semplice, basata su un'equazione di primo grado.
Piccoli edifici: sono condominii?
Una situazione anomala, nel distinguere condominio da comunione, è quella degli edifici molto piccoli.
Prendiamo due tipi di villette bifamiliari. Nella prima le due famiglie risiedono una al pian terreno, l'altra a quello superiore, anche se hanno ingressi distinti. Di fatto, siamo in presenza di una struttura verticale, con tetto e pareti portanti in comune. Insomma un minuscolo condominio. Anche se i piani sono solo due, potrebbero essere di più. Nella seconda villetta, invece, i due appartamenti sono confinanti di lato, e hanno in comune solo un muro (in genere anche i due giardini sono autonomi). In questa situazione non sai applicheranno le norme sul condominio, ma solo quelle sulla comunione.
Condominio cosa è
Sbaglia chi dice: "Un palazzo di appartamenti con tanti piani". E questo errore é alla base di infiniti e inutili litigi tra coloro che abitano uno stesso edificio. Il condominio é invece solo l'insieme delle parti di un edificio che sono di proprietà comune, per necessità o per scelta.
Facciamo subito un esempio di parti comuni per necessità: In un palazzo verticale il tetto non serve a coprire solo l'appartamento all'ultimo piano, ma anche tutti gli altri. E senza le scale che raggiungono il primo e secondo piano sarebbe impossibile arrivare anche al terzo o al quarto. Le stesse fondamenta o i muri portanti servono a reggere il palazzo inteso come "scatola contenitrice" degli appartamenti.
Oltre alle parti comuni per necessità ve ne possono essere altre per scelta. Per esempio, il giardino che circonda il palazzo può appartenere a tutti i condomini o solo ad alcuni.
Presupposto perché esista il condominio resta il fatto che oltre alle parti comuni ne esistano altre di proprietà singola (gli appartamenti o i box, per esempio). Infatti due palazzi multipiano identici, possono essere uno un condominio e l'altro no, perché il secondo è posseduto da un unico proprietario che affitta ad inquilini i suoi appartamenti.
Servitù e condominio
Non sempre le relazioni tra palazzi diversi con usi di cose in comune sono inquadrate sotto la categoria del super-condominio: talora infatti uno solo dei palazzi ha la proprietà, mentre gli altri godono di una servitù (per esempio il diritto di passaggio in un cortile). Poiché le norme sulla spartizione delle spese in caso di rapporti supercondominiali sono differenti da quelle in caso di servitù, occorre chiarire con attenzione in quale situazione ci si trova: il che può essere davvero complicato. Bisognerebbe che una riforma del codice civile affronti con serietà questo problema.
Infatti la servitù prevede che sia il proprietario gravato dalla servitù stessa che quello che ne gode possano portare miglioramenti alle parti coinvolte, senza per questo essere costretti a mettersi d'accordo prima.
Facciamo un esempio, per intendersi: quello di un cortile che è di proprietà del palazzo A, ma su cui ha diritto di passaggio per accede al proprio immobile il proprietario di una villetta B. Se il pavimento del cortile è malmesso, i proprietari del palazzo A non solo possono lastricarlo di nuovo, senza sentire il proprietario della villetta B, ma addirittura sono costretti a farlo, perché altrimenti il diritto di passaggio della villetta è gravemente compromesso. Se le opere si limitano a mantenere e conservare il cortile così come è, non sarà nemmeno possibile chiedere un rimborso delle spese. Se però le opere portano a miglioramenti e vantaggi per la villetta B, il rimborso spese potrà essere richiesto e sarà proporzionale ai vantaggi ottenuti dalla villetta B stessa (articolo 1069 del codice civile, ultimo comma). Ovviamente in caso di contrasti sulla suddivisione, sarà necessario rivolgersi al giudice, che deciderà in base alla situazione concreta.
La servitù porta ad altri limiti, sconosciuti ai rapporti condominiali. Per esempio quello del divieto di aggravamento della servitù stessa (art. 1067 del codice). Per esempio, se il diritto di passaggio esiste su una strada percorribile da automobili, è impossibile che essa venga ristretta fino a diventare solo pedonale e può anche essere vietato chiuderla con un cancello, se ciò rende particolarmente scomodo o faticoso per chi gode del diritto di servitù il fatto di utilizzarla.